Как перенести доли детей из одной квартиры в другую?
Сейчас дети имеют ¼ доли (на двоих) в квартире 42 кв.м. Нужно перенести доли в квартиру 64 кв.м, по 1/6 на каждого ребенка. Квартира в ипотеке, дети в ней зарегистрированы и проживают.
Ответ:
Такая сделка теоретически возможна, но требует соблюдения строгой процедуры и получения предварительного разрешения органа опеки, а также банка, выдавшего ипотеку.
Тот факт, что квартира, в которой планируется выделение детских долей, находится в ипотеке, существенно снижает вероятность согласования такой сделки.
Порядок действий при отчуждении детских долей в квартире
✅Шаг 1. Согласование условий сделки с банком.
Банк является залогодержателем, и его согласие обязательно.
При этом, законодательных норм, обязывающих банк выдать такое согласие, нет: согласование сделки с ипотечной квартирой.
✅Шаг 2. Обращение в орган опеки и попечительства.
Без разрешения опеки ни одна сделка с долями детей не будет заверена нотариусом.
Перечень необходимых документов необходимо уточнять в органе опеки, он меняется в зависимости от региона.
Главные критерии, которые проверит опека
Недопущение ухудшения жилищных условий детей:
Размер долей: Стоимость новых долей (1/3 в квартире 64 кв. м) не должна быть меньше стоимости старых долей (1/4 в квартире 42 кв. м). Опека будет оценивать рыночную стоимость долей, метраж, а также может провести визуальный осмотр жилых помещений.
Качество жилья: Новая квартира должна быть благоустроенной, соответствовать санитарным нормам. Факт проживания детей в ней является плюсом.
Так как в рассматриваемом случае предполагается обмен доли детей на долю в ипотечной квартире, велика вероятность получения отказа органа опеки в согласовании сделки в связи с обременением залогом детских долей в новой квартире.
✅Шаг 3. Удостоверение сделки у нотариуса
Все сделки по отчуждению долей несовершеннолетних подлежат обязательному нотариальному удостоверению (ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ)